Phần lớn dân số sống trong nhà do nhà nước xây nhưng lại sở hữu chính căn đó. Mô hình này hiếm trên thế giới.
Nhà ở công cộng không giống chỗ khác
Ở nhiều nước, nhà ở công cộng là lưới an sinh cho nhóm thu nhập thấp và thường mang tiếng xấu.
Ở đây nó là nơi ở của đa số, gồm cả tầng lớp trung lưu, và nó không mang định kiến nào.
Mua chứ không thuê
Người dân mua căn hộ với hợp đồng sử dụng dài hạn, và họ có thể bán lại trên thị trường sau một thời gian ở nhất định.
Đây là cách biến người thuê thành người có tài sản, và nó là một trong những trụ cột của mô hình xã hội ở đây.
Thời hạn sử dụng
Hợp đồng có thời hạn chứ không phải vĩnh viễn, nên giá trị căn hộ giảm dần khi thời hạn còn lại ngắn đi.
Đây là vấn đề đang được tranh luận nhiều, vì những căn cũ nhất đã đi qua phần lớn thời hạn và chủ nhà lo về giá trị còn lại.
Hạn ngạch sắc tộc trong mỗi toà nhà
Mỗi khối nhà và mỗi khu có giới hạn tỉ lệ theo nhóm dân cư, để không hình thành khu tập trung một nhóm.
Chính sách này gây tranh luận vì nó hạn chế lựa chọn của người bán, nhưng nó được giữ vì mục tiêu hoà trộn được coi là ưu tiên cao hơn.
Mỗi khu là một đơn vị hoàn chỉnh
Một khu ở có chợ, trường học, phòng khám, thư viện, công viên và ga tàu trong phạm vi đi bộ.
Thiết kế này giảm nhu cầu đi lại và tạo cảm giác thuộc về một nơi cụ thể chứ không chỉ là một địa chỉ.
Khoảng trống tầng trệt
Tầng trệt nhiều khối nhà để trống có mái, dùng cho đám cưới, đám tang, họp khu phố và trẻ con chơi.
Đây là không gian bán công cộng không thuộc riêng ai, và nó đóng vai trò xã hội lớn hơn nhiều so với diện tích của nó.
Nâng cấp thay vì phá dỡ
Các khu cũ được nâng cấp định kỳ: thêm thang máy dừng mọi tầng, sửa mặt ngoài, làm lại sân chơi.
Cách này giữ được cộng đồng đã hình thành, khác với việc giải toả rồi tái định cư ở nơi khác.
Xây theo đơn đặt trước
Căn hộ mới được bán trước khi xây, và người mua chờ vài năm mới nhận nhà.
Cách này giúp xây đúng lượng cầu thật, tránh tình trạng xây thừa rồi bỏ trống — vấn đề mà nhiều đô thị khác gặp phải.
Đổi lại là người mua phải sắp xếp chỗ ở trong thời gian chờ, và đó là lý do thị trường thuê luôn có nhu cầu ổn định.
Ưu tiên theo hoàn cảnh
Có các cơ chế ưu tiên cho người mua lần đầu, cho gia đình trẻ và cho người muốn ở gần cha mẹ.
Cơ chế cuối cùng phản ánh một tính toán cụ thể: gia đình nhiều thế hệ ở gần nhau thì gánh nặng chăm sóc người già giảm đi.
Thị trường tư nhân
Có phân khúc chung cư tư nhân và nhà đất với giá cao hơn nhiều, dành cho nhóm thu nhập cao và người nước ngoài.
Người nước ngoài chịu thuế bổ sung khi mua bất động sản, và mức thuế này được điều chỉnh như một công cụ hạ nhiệt thị trường.
Thuê nhà
Người mới tới thường thuê trước, và có thể thuê nguyên căn hoặc thuê một phòng trong căn có chủ ở cùng.
Giá thuê biến động mạnh theo chu kỳ và theo khoảng cách tới ga tàu, và hợp đồng thường có thời hạn hai năm.
Đất là gốc của mọi thứ
Phần lớn đất thuộc sở hữu nhà nước, và điều đó cho phép quy hoạch lại toàn bộ một khu mà không phải thương lượng với hàng nghìn chủ đất.
Đây là điều kiện nền khiến mô hình nhà ở ở đây chạy được, và nó cũng là lý do khó sao chép sang nơi khác.
Quản lý và phí dịch vụ
Mỗi khu có ban quản lý do cư dân bầu, phụ trách bảo trì không gian chung và tổ chức hoạt động khu phố.
Phí dịch vụ hằng tháng ở nhà công cộng thấp hơn nhiều so với chung cư tư nhân có hồ bơi và phòng tập.
Điều người mới tới hay bất ngờ
Căn hộ thường không có máy sưởi nhưng có nhiều điểm điều hoà, và ban công phơi quần áo dùng sào chìa ra ngoài.
Nhiều quy định về tiếng ồn, mùi và sử dụng không gian chung được thực thi nghiêm, và điều đó khác hẳn với nơi mà hàng xóm tự thoả thuận với nhau.
Hỏi đáp
Nhà ở công cộng dành cho ai?
Cho đa số dân cư, gồm cả tầng lớp trung lưu, không chỉ nhóm thu nhập thấp.
Có sở hữu vĩnh viễn không?
Không. Hợp đồng có thời hạn, và giá trị giảm khi thời hạn còn lại ngắn đi.
Hạn ngạch sắc tộc để làm gì?
Để tránh hình thành khu tập trung một nhóm dân cư duy nhất.
Người mới tới nên thuê hay mua?
Thường thuê trước; có thể thuê nguyên căn hoặc một phòng trong căn có chủ ở cùng.
